Imputación del riesgo de cierre temporal de locales comerciales por normas imperativas durante el estado de alarma

Abstract

[Resumen] El cierre de locales de negocio arrendados, en los que se realizaban actividades no esenciales durante el periodo de tiempo de vigencia de las normas dictadas para evitar la propagación del virus SARS-Covid-19, planteó, desde el primer momento, la necesidad de dar respuesta a la imputación del riesgo derivado de la imposibilidad temporal de realizar la actividad para la que el local fue arrendado (al arrendador, aun cuando no le resulte imputable la imposibilidad de realizar la actividad; o al arrendatario que mantiene la posesión inmediata del local, aun cuando temporalmente pueda no obtener la utilidad esperada). La LAU no prevé causa alguna de exclusión del pago de la renta por fuerza mayor o por declaración de estado de alarma y el RDLey 15/2020, de 25 de abril, constituye un argumento normativo que ampara la exigibilidad íntegra de la renta de los locales de negocio durante el estado de alarma. La disputa doctrinal ha transcendido a los pronunciamientos jurisprudenciales, algunos de los cuales optan por considerar de aplicación la cláusula «rebus sic stantibus» que conlleva la reducción temporal de la renta; frente a otros que consideran que se trata de un riesgo empresarial que debe asumir el arrendatario. En Francia, tres arrêts de la Cour de cassation de 30 de junio de 2022 han resuelto la cuestión suscitada a favor de los propietarios / arrendadores, argumentando que la prohibición de recibir al público en los locales comerciales, de carácter general y temporal, no entraña la pérdida del local arrendado por parte del arrendatario; no constituye una inejecución o incumplimiento de la obligación de entrega y tampoco puede ser invocada como constitutiva de un supuesto de fuerza mayor que impida al arrendatario el cumplimiento de su obligación de pago de la renta. En Alemania, la sentencia del BGH de 12 de enero de 2022 ha declarado que el arrendatario que inste la reducción o la supresión de la renta debe probar las pérdidas efectivamente sufridas y que éstas hacen imposible el pago de la renta debida.

[Abstract] The closure of leased business premises, in which non-essential economic activities were developed, during the period of validity of the mandatory rules enacted for confronting the COVID crisis, posed from the first moment the question of who bore the risk of not being able to open the premises (either the lessor, who has nothing to do with the prohibition of opening business premises dedicated to non-essential economic activities, or the lessee, who maintains possession of the premises but cannot obtain the expected utility from them). The Spanish legislation on the contract of lease does not provide that the declaration of an "alarm state" by the Government, or any other force majeure event whatsoever, waives the obligation to pay the rent. The statutes enacted for ruling the alarm state (RDLey 15/2020, 25 April 2020) reinforce the idea that the lessor may claim the whole rent. Doctrinal disputes have influenced the judicial decrees on this issue. Some of the courts have found that the "rebus sic stantibus" rule must be applied to this case, reducing the amount of the rent payable during the period of temporary closure. Others have considered that the closure was at the risk of the lessee. In France, three arrêts of the Cour de cassation of 30 June 2022 have ruled in favour of the lessors, arguing thatthe mandatory closure cannot be considered a breach of contract of of the lessor nor a force majeure event that prevents the lessee from complying with his obligation of paying the rent. In Germany, a BGH decree of 12 January 2022 has ruled that the lessee who claims the reduction or withdrawal of the rent must prove the effective losses caused by the closure and that these losses make impossible to pay the rent.